Rezidenční trh a kvalita architektury?

Rozhovor s Petrem Varteckým o trhu nemovitostí

Petr Vartecký prodává nemovitosti navržené architekty. Nadčasové prostory nebo zapomenuté klenoty z dob minulých. Jakou hodnotu dává architekt nemovitosti?

Prodáváte a pronajímáte byty a domy od českých architektů. Kde a jak jste se k této profesi dostal?

Mám rád architekturu. Po dostudování Masarykovy univerzity jsem zvažoval přihlášku na architekturu, ale nechal jsem si ji jako koníček, neumím třeba moc kreslit. Ten obor mě fascinuje, nejen svojí komplexností. Kvalitní architekt je nejen výborný technik a projektant, ale i umělec, psycholog a manažer v jednom.

Během bankovní kariéry jsem kolegům půjčoval knihy o nejlepších českých domech, rád architekturu šířím, vysvětluju a propaguju. Později jsem založil ArchiMarket s cílem zaměřovat se na zajímavé bydlení od architektů a hledat mu nové obyvatele, kteří si ho užijí. U každé nabídky je uvedeno jméno architekta, protože s tím projektem strávil hodně času i energie. Každá nemovitost je příběh, obohacení a setkání se zajímavými lidmi. Baví mě to.

Nejste architekt a přesto je vaše nabídka a reference přehlídkou české architektury:  Stempel & Tesař, Ateliér Vyšehrad, AI Design Evy Jiřičné, ale i Osvald Polívka, Alois Dryák, Josef Gočár, Čeněk Vořech. K tomu různé lofty a atypické prostory, dřevostavby… zdá se, že neděláte nic jiného, než voláte českým architektům: „Hele kluci, kdo se rozvádí a prodává dům?“. Je to tak?

Doporučení od architektů není zase tolik, nejčastější je doporučení od stávajících klientů, což i nejvíc potěší. Lidí, kteří mají rádi architekturu a nejsou architekty, se v této zemi pohybuje jen určité množství, některé znám, o mnoha tuším, noví se nabalí třeba přes sociální sítě. Ale život je pestrý a variant, jak vznikne nabídka, je hodně.

Spolupracujete i s makléři z jiných kanceláří?

S makléři se rád dohodnu, i když je spolupráce v realitním světě bohužel výjimečná. Původně jsem nečekal případy, kdy stávající makléř nemá k dané nabídce vztah, neumí ji pochopit, takže ani uchopit. Někdy se mu nelíbí styl, neumí to říct majitelům a zajímá ho jen výdělek. Stalo se to u bytů i domů bohužel. Důvodem je většinou spokojenost s makléřem z předchozí nabídky s něčím jednodušším, například s menším bytem. Majitelé se občas leknou, že problém je v jejich nabídce, i když to tak není.

Řešil jsem například situaci, kdy se rok nedařilo prodat byt v lukrativní části Prahy 2. Vylepšil jsem fotky, zjistil co nejvíc z historie domu. V tomhle případě jsme i lehce zdražili, aby potenciální zájemci viděli hned finální cenu a nemuseli jsme přičítat provizi a bylo prodáno do 2 měsíců. Někdy se podaří prodej i z první prohlídky, je to o dobré přípravě a načasování. Mám roli překladatele. Snažím se pochopit, jak stavba vznikla a přetlumočit ji lidskou řečí novým uživatelům. Funguje to.

Jak se byt nebo dům od architekta dostane zpět na trh? Většinou se takové nemovitosti v rodině drží.

Je hodně důvodů, proč se dům nebo byt od architekta prodává. Rozvod je častý, ale bývají to často i stěhování za prací, změna životní fáze a osamostatnění dětí, pořízení většího bydlení, finance, dědictví…  Už několikrát došlo ke stěhování z důvodu narození dvojčat.

Protože jste na trhu řadu let, pojďte nám popsat malý český trh a jeho pravidla. Jakou roli hraje design a architektura při zhodnocení nemovitosti?

Při spuštění ArchiMarketu nebylo jasné, jestli už trh dozrál a bude dost nabídek. Potvrdilo se, že specializace je správný směr a trh se zvětšuje. Když chcete utratit často celoživotní úspory nebo se zadlužit, řešíte mnoho parametrů u bytů a ještě více u domů. Náročných klientů přibývá, chtějí výjimečně nebo zajímavě bydlet, mají vztah k umění, zkušenosti ze zahraničí nebo z kancelářských budov od architektů, a proto hledají promyšlené bydlení nebo stavby s historií. ArchiMarket jim toto chce nabízet.

Znamená to, že pokud si najmu pro návrh interiéru bytu nebo rovnou celého domu architekta, získávám nějakou přidanou hodnotu?

Ano. Během času práce architektů získávají na hodnotě a pokud se objeví bydlení, promyšlené, kde si majitelé i architekt dali záležet, protože ho dělali pro sebe, tak se na trhu neohřeje. Zajímavých nabídek je vždy málo. Vše funguje rychle, pokud nabídka příliš nevybočuje z obecného vkusu a není zájem hledat nového majitele dlouho. Pak je třeba specifičtější přístup, ale právo majitele je svaté. Vždy je třeba diskrétnost, někdy neveřejná nabídka a podobně.

Dále je velký rozdíl v poptávce po domě, jedné z mnoha “bílých kostek za Prahou“ – na první pohled moc nepromyšlené, rychle postavené s cílem vydělat – a domem, který je promyšlený byť třeba i v horší lokalitě. Přidaná hodnota bývá zjevná od první minuty prohlídky. Čím více je dům avantgardní a vystoupí z obecného vkusu, tím specifičtějšího klienta potřebuje a takových je omezené množství, proto potřebuje čas, realitní trh není o závodech. Zároveň každý potřebuje bydlet a potřeby, možnosti a vkus má každý svůj. Prostě díky běžným nabídkám pak snadněji vyniknout ty zajímavé.

Lze vyčíslit tuto „hodnotu architektury“? Zkuste prosím uvést nějaký příklad, pojďme do čísel…

Každá nemovitost i lokalita vyžaduje individuální přístup a ocenění, těžko se paušalizuje. Každá architektura má svůj příběh. O to více to platí u výjimečných nabídek od architekta. Z podstaty věci bývá často dražší než běžná nabídka ve stejné lokalitě. Používám pro ocenění koeficienty a srovnání, obecně se můžeme bavit o vyšší cenové hladině přibližně o 10-20 %, ale může to být i více. Hodně záleží na standardech a stavu objektu. Často se stane, že místní říkají, „tady u nás nemůžete prodávat tak drahý dům,“ ale realizace transakce jen potvrdí, že sice znají lokalitu, ale neví nic o architektuře a o jejím nabízení. Nabídka se zkrátka cenově nesrovnává jen s lokalitou, ale i přibližně srovnatelnými domy v určitém širším perimetru. Zároveň to není jen o financích, ale i výběru vhodného zájemce, který bude mít k objektu správný vztah.

Je důležité mít reálné fotky a nasdílet předem co nejvíce informací, aby zájemci našli na prohlídce to, co se prezentuje.

Trh bydlení je nyní, hlavně v Praze, velmi diskutovaným tématem: prodávají a pronajímají se byty od známých českých architektů líp?

Výrazně a nemusí jít ani o známá jména. Pokud zájemce vidí, že nad stavbou někdo přemýšlel a vytvořil hodnotu, která naplní jeho potřeby, bývá dohoda rychlá. Jsou stavby, které hledají kupce dlouho, pokud se správně neuchopí a nevysvětlí, a pak to ani známé jméno nespasí.

Vliv má majitel, makléř, lokalita, cena. Nezapomínejme na typologii, když je bydlení zařízeno pro rodinu, je jiné pro něj hledat nové majitele, než pro bydlení od začátku řešené pro 2 bezdětné dospělé.

Prezentace bydlení, které znáte z časopisů, jsou vyšperkované, ale můžou mít okolí, technický stav apod., které odrazují typického poptávajícího, ale v časopisech se to nedozvíte. Proto je důležité mít reálné fotky a nasdílet předem co nejvíce informací, aby zájemci našli na prohlídce to, co se prezentuje – je to hodně důležité vybalancovat.

Petře, co jsou podle vás dneska hlavní kritéria „úspěšné“ nemovitosti? Je to poloha? Dispozice? Cena? Koncept?

Vše dohromady, lokalita je a bude důležitá, ale vše ostatní získává na významu, trh je náročnější a kvalitního bydlení je, v té záplavě marastu, málo. Naštěstí přibývá. Nejhorší je dobrou lokalitu zkazit něčím tuctovým nebo naopak příliš extravagantním.

Kde vy sám bydlíte?

U Grébovky, rozmezí Vinohrad a Vršovic.

Proč jste rozhodl bydlet právě zde?

Kromě architektury, je tu krásný výhled, park, dobrá dostupnost i služby.

V Archizoomu máme volných 10 miliónů korun. Kam byste je se svými znalostmi a zkušeností z trhu dnes investoval? A proč?

Do rodinného bytu, 2+kk byty jsou drahé v poměru Kč/m2, ale praktických a zajímavých rodinných bytů ubývá. Pokud si koupíte dva 2+kk byty na pronájem, šanci na potíže s nájemníky si vynásobíte 2x. Jestli chcete mít klid, tak se bez realitky neobejdete, jinak bych zvážil akcie nebo jiné než nemovitostní investice.
Pokud jste kreativní a máte v rodině pozemek nebo možnost ho získat, tak ho rozumně zhodnoťte. Tím nemyslím stavět moderní panelák místo funkcionalistické vily, ani mrakodrap ve vilové čtvrti. Všechno se dá řešit chytře. Ctít génia loci je třeba, stejně jako vycházet z kontextu, a přitom z města neudělat skanzen. Je to úkol budoucích let.

Doporučuji všem nastávajícím rodičům, kteří nemají čas ani na sebe a rodinu, natož na prohlídku, aby se třikrát předem zamysleli, jestli si chtějí postavit dům sami, a přitom to nikdy nedělali, nebo nejsou ze stavařské rodiny. Stavba není procházka růžovým sadem, nejednou vedla i k rozchodům, architekt a dobrý stavební dozor to usnadní, ale pro někoho je řešením jen hotové bydlení, kde si vybere kuchyni a nábytek. Málokdo je superman a den má pro všechny jen 24 hodin.

A co kdybychom měli 10 milionu eur? Ty bychom měli investovat jak?

Opravit bytový dům nebo inteligentně zvelebit a zhodnotit pozemek, můžeme se v tom učit ze zahraničí. Cíleně nepracuji s obdobnými rozpočty, ArchiMarket je koncipovaný pro lidi, kteří chtějí dobře, a přitom relativně dostupně bydlet. Existuje hranice, kdy pro některé nabídky doporučím kolegy „konkurenty“, týká se to jak cenových úrovní, tak podnikatelského baroka, apod. Není cílem dělat vše, naopak mottem je specializace.

Máte nějaký příběh“ nemovitosti, která vás oslovila, nebo zazářila na trhu v poslední době?

S ArchiMarketem se soustředím na Prahu a střední Čechy, i když existují výjimky, proto dva příklady z hlavního města. Zážitek byl dům od Ateliéru Vyšehrad, který na každého zájemce, ale i odhadce z banky působil tak příjemně, že člověk na lidech viděl, jak se jim během návštěvy domu zlepšila nálada. Dále funkcionalistický byt na Vinohradech, ve kterém původně bydlel ředitel pojišťovny, která ho stavěla se švédskými dělníky. Používá původní topný systém Critall ze 30. let, což jsou topná tělesa integrovaná v železobetonové konstrukci stropu. Pořád funguje a celý dům ho používá. Stačilo pár prohlídek a našel se ten správný klient.

Budou se domy a byty od českých architektů prodávat v dalších letech lépe? Proč?

Ano, protože jich je málo a zájemců je dostatek, jsou poučení a umí tyto nabídky ocenit.

Mimochodem: jak říká Ladislav Lábus, domy by se měly hodnotit až s odstupem několika let po stavbě, podle toho, jak fungují a jak se v nich bydlí, a k tomu mám ideální příležitost.

Tato země má dobrou tradici kvalitních architektů a je na co navazovat.

Prosím na závěr našeho rozhovoru: když srovnáte další evropské země s námi… Které téma formuje v České republice trh nemovitostí – je to architektura?

Vyrostly ceny, hypotéku si taky už nevezme každý, i když sazby jsou výhodné. Ne každý může koupit to, co by rád, klienti jsou vybíravější, hledají více kvalitu. Prosazují se video prohlídky, na které nevěřím, protože není nad vlastní zážitek z prostoru, což počítač ani video nezprostředkují. Častým požadavkem je koordinace prodeje a koupě jiné nemovitosti se zajištěním plynulé návaznosti.

Tato země má dobrou tradici kvalitních architektů a je na co navazovat, úspěšní a poučení klienti přibývají, nechtějí tuctové stavby bez duše. Roste důležitost poměru ceny a výkonu, který daná nabídka poskytuje. Profesionalita a spolehlivost jsou samozřejmostí, jakmile klienti pochopí, že co slíbíte i dodržíte, bývá spolupráce hladká.

Obecně v začátcích vznikal občas údiv, že u nabídky je uvedeno jméno architekta, postupně se tahle praxe objevuje častěji i u velkých realitních kanceláří. To mi dělá radost. Individuální přístup, porozumění a lásku k architektuře klienti oceňují, protože když nabízíte něco s nadšením a je na vás vidět, že byste se tam klidně nastěhovali, tak tu nákazu snadno přenesete na druhé.

A jak podle vás v jiných zemích?

Velké země jsou jinde, nejen velikostí trhu. Někde je veřejně dostupná historie cen jednotlivých prodejů, jinde se stěhují mezi pronájmy a berou s sebou vlastní plovoucí podlahu nebo kuchyňskou linku. Zkrátka jiný kraj, jiný mrav. Je hodně zemí, kde je předem jasné, co realitní služba obsahuje a kolik stojí, jestli se musí použít notář nebo advokát.

V té fázi náš trh ještě není a ani po novém zákoně jen tak nebude, ale snad jdeme správným směrem.

 

Petr Vartecký

Petr Vartecký Archimarket

Více příspěvků
Návrat do kanceláře?
NAHORU